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전세 계약은 많은 돈이 오가는 중요한 거래이므로 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.
만약 제대로 확인하지 않으면 전세 사기나 예기치 않은 문제에 휘말릴 수 있습니다.
이 글에서는 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 사항을 단계별로 정리했습니다.
1. 전세 계약 전 확인해야 할 사항
1.1 부동산 등기부등본 확인
등기부등본은 전세 계약의 기본입니다. 계약 전에 반드시 등기부등본을 열람하여 아래 사항을 확인하세요.
- 소유자 정보: 계약하려는 사람이 실제 집주인인지 확인
- 근저당권 설정 여부: 집에 대출(담보 설정)이 있는지 확인
- 가압류, 가처분 여부: 법적 분쟁으로 인해 압류될 위험이 있는지 확인
- 전세권 설정 여부: 기존 세입자의 전세금 반환이 가능한지 체크
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 확인 가능
1.2 확정일자와 전입신고
전세 계약 후 전입신고와 확정일자를 받아야 전세보증금 반환 우선순위를 확보할 수 있습니다.
- 전입신고: 주민센터에서 가능 (온라인 신청 가능)
- 확정일자: 주민센터 또는 인터넷 등기소에서 가능
1.3 건축물대장 확인
건축물대장을 통해 해당 건물이 불법 건축물인지 확인하세요.
- 위반건축물 표기 여부 확인
- 건물 용도(주거용, 상업용 등) 확인
2. 계약 시 확인해야 할 사항
2.1 중개대상물 확인설명서
부동산 중개업자는 계약 전 ‘중개대상물 확인설명서’를 작성해야 합니다. 아래 내용을 꼭 확인하세요.
- 소유자 정보: 등기부등본과 일치하는지 확인
- 임대차 조건: 계약 기간, 보증금, 월세 등 조건 확인
- 건물 하자 여부: 누수, 곰팡이, 결로 등 문제점 기재 여부 확인
2.2 계약서 필수 확인 사항
계약서 작성 시 반드시 아래 내용을 포함해야 합니다.
- 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 정보
- 전세 보증금 및 계약금, 잔금 지급 일정
- 계약 기간 (일반적으로 2년)
- 수리 책임 (누수, 하자 발생 시 책임 명확화)
- 중도 해지 조항 및 위약금 조건
- 특약 사항 (전세보증보험 가입 여부 등)
3. 계약 후 해야 할 사항
3.1 전세보증보험 가입
전세금을 안전하게 보호하려면 전세보증보험 가입이 필수입니다.
보증보험을 가입하면 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증 기관이 대신 변제해 줍니다.
- 가입 가능 기관: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사
- 가입 조건: 보증금 한도, 임대인의 신용도 등에 따라 다름
3.2 월세 미납 및 계약 갱신 관리
전세 계약 기간 동안 관리비나 공과금을 제대로 납부해야 하며, 계약 만료 전에 재계약 여부를 협의해야 합니다.
4. 전세 계약 시 피해야 할 위험 요소
4.1 전세 사기 유형
- 갭투자 사기: 집주인이 대출을 끼고 집을 산 후 세입자에게 전세를 주고 나중에 갚지 못하는 경우
- 이중 계약: 같은 집을 여러 명에게 전세계약하는 경우
- 위장 임대인: 실제 집주인이 아닌 사람이 계약하는 경우
4.2 전세 계약 시 주의해야 할 체크리스트
✅ 등기부등본, 건축물대장 확인하기
✅ 계약 전 전세보증보험 가능 여부 확인
✅ 중개대상물 확인설명서 꼼꼼히 검토
✅ 계약서 특약 사항 명확히 작성
✅ 전입신고 및 확정일자 필수 진행
결론
전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼 철저한 사전 조사가 필수입니다.
위의 사항을 꼼꼼히 확인하면 안전한 전세 계약을 진행할 수 있습니다.
계약 전 반드시 전문가(변호사, 공인중개사)와 상담하는 것도 좋은 방법입니다.
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